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开新店房屋租赁中的细节

       

发布时间:2007年09月14日
来源:一南小屋   作者:牛不吃草
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  开一家新店和从别人手中盘下一家店是完全不一样的。开一家新店在选址和装修上有许多额外的风险。我这里不是谈位置好坏,租金高低的问题,而是谈如果不能满足一些条件,你就根本无法开业。

  首先是地点和纸面上的租金。天厨妙香-清华店的地点是在写字楼,当您正感受着写字楼的繁华和体面的时候,你除了准备多付房租以外,还有其它准备吗?

  租写字楼一般按平方米收费,往往还包含了物业费和空调费,目前楼盘充足,经过你的努力租金下来一半,心中暗喜到——这下可省银子了,房租里还包括空调费,不错。且慢高兴,黑的东西还多着呢。所有的写字楼的空调费都是有时间限制的(大多数按正常工作时间,下班后和节假曰不提供空调和通风),你也许认为无所谓,但一算吓你个半死。在规定时间之外,一般都按平方米收费,或小于多少米,一次性收多少钱。举了例子,小于1000平米,每天收1000元,那你一年的花费是多少,一年有近120天的国家假曰,光这些天你交的空调费是120*0.1万=12万元,还没有包括平常下班后的收费。这样什么目的是什么呢?开放商为了降低房租,提高房屋租赁率,往往使这样的花招,在非工作时间空调机组不开机,节约费用,如果单为你一家公司开,当然费用高了。这就是为什么许多豪华的甲级写字楼,明明有中央空调,而业主们为什么还要自己装空调的原因。这就多了一项空调费用吧。

  说到空调了,咱们就接着这个话题说。空调能花几个钱,满大街的国美、苏宁都在打折。且慢,这是在写字楼里办餐厅,不是自己家装修。你可能有许多没有想到的地方呦:

  空调一般功率比较大,原来的配电箱往往不够大,要买新的(一个要上千); 在写字楼里的电路要有铁管,一米几十元,光管钱又上千;写字楼为了保证外立面的美观不受影响,一般不允许随便装壁挂机!!!这意味着考虑到室外机组的位置限制,往往只能用小型中央空调(多个出风口,集中式的室外机组)。哇!!一下费用涨了一大块。

  还没完,物业通知商业用电每度1.0元!一年电费又好几万。 这只是一个空调导致的问题,你考虑周全了吗?待续。。。

  开了新店才知道,报批各种手续是多么的不容易。尤其是在北京,更尤其是在写字楼。(其实,现在在居民楼一层开餐厅也同样非常不容易。) 报批项目中,消防是非常重要的一项,他直接影响到你是否可以开业,也直接影响着你的装修费用和装修风格。利用妙香-清华店我将一些需要注意的事项介绍一下:

1)关于布局。按规定写字楼里的餐厅必须有消防通道,这是一个硬指标,其实对所有的餐厅都是一样的。你可以不做,也不报批,但一旦出了问题,作为餐厅的所有人,你将直接面对国家的刑法,并承担一切后果。这绝不是任何想开餐厅朋友的目的。所以在设计餐厅布局的时候,我们就一定要预先考虑好消防通道的安排,首先保证报批可以通过以后,再考虑装修的其它问题。(对几百平米以上的餐厅,就更没有可以取巧的地方。)

2)关于顶棚。写字楼里面的独立空间必须有烟感和温感探头。在这方面国家有详细的规定,做吊顶和不做吊顶是不一样的,屋顶有没有突出的房梁也是不一样的,有没有完全封闭的包间也是不一样的,这些都会影响到,你需要安装各种探头的总数量。一个探头一般都在几百元,这意味着你在装修设计的时候,对顶棚处理的不同,除了影响装修费用外,还有潜在的消防改造费用。(其实还包括,出图的费用、消防改造重新编程的费用、写字楼消防改造时,消防水管放水的费用等)妙香-清华店因顶棚改造导致的消防改造费用总计有2万多元。

3)关于燃气。和消防密切相关的当然还有燃气,这里的专业知识就更多,不是我们这种非专业的人员搞清楚的。妙香-清华店采取的办法是,聘用了一个对这些比较了解的厨师长监督工程,同时找了一家有资质的厨房设备厂商,明明知道其设备比市场上的贵,但在灶具这一块还是买正规厂商的,并要求其保证通过消防审批。

4)关于管线。写字楼里的消防有一定的特殊要求,比如电线的外管,一般家庭装修用PVC管就可以了,但写字楼里必须用铁管。仅此一项对几百平米的店在装修上的费用增加是非常大的。有多大!妙香-清华店在水电-管线上一共700多米,总花费近6万元。这是在我们还并没有设计大量的背景光源,同时在厨房部分我们还利用了原来一些现成的管线的情况下。(线路比较长,也是由于没有吊顶,管线不能随意拉直线,必须贴墙走造成的)

  装修呀,需要通盘考虑。省了吊顶钱,多了管线钱,一南铁算盘扒拉半天,还是没省钱!

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